Ces dernières années, le crowdlending alternatif a explosé. Enky Invest, Bricks, La Première Brique : trois plateformes qui reviennent souvent dans les discussions sur les placements à rendement. Mais derrière le même vernis "investissez en quelques clics", les modèles sont radicalement différents. J'ai passé plusieurs semaines à analyser ces trois acteurs en détail, à lire les DIS, à croiser les statistiques de performance et les retours d'investisseurs concrets.
💡 Mon comparatif vous dit ce qui les distingue vraiment, pas seulement sur les taux annoncés, en intégrant notamment le taux de retard réel dans l'espérance de gain. Mon verdict avant même d'aller plus loin : Enky Invest s'impose comme le choix le plus sécurisé de ce comparatif. Pas parce que son rendement est le plus élevé, mais parce que le modèle économique est structurellement plus robuste et que le taux de défaut à 0% n'est pas une coïncidence.
Sommaire :
Tableau comparatif d'Enky Invest vs le crowdfunding immobilier
| Critère | Enky Invest | Bricks | La Première Brique |
|---|---|---|---|
| Type d'actif | Mobilier professionnel (FaaS B2B) | Immobilier fractionné + obligataire | Immobilier (crowdfunding obligataire) |
| Modèle | Dette privée | Intermédiaires | Intermédiaires |
| Rendement brut annoncé | 7-10 %/an | ~9,34 %/an (moy.) | ~10,1%/an (moy.) |
| Rendement net après flat tax | ~4,8 - 6,9 % | ~6,4 % | ~7 % |
| Taux défaut / retard | 0 % (depuis lancement) | ~2,5 % (sept. 2025) | 17,73 % (>90j, fév. 2026) |
| Ticket minimum | 500 € | 10 € | 10 € |
| Durée de blocage | 12 - 60 mois | Variable (revente possible mais délicate) | 12 - 36 mois (typ.) |
| Garanties | Gage mobilier + nantissement de créance | Hypothèque / caution | Hypothèque / caution |
| Liquidité secondaire | Non | Oui (avec décote constatée) | Non |
| Encadrement AMF | DIS conforme DOC-2018-07 | PSF agréé | PSF agréé |
Ce que je compare et comment
Ce comparatif repose sur six critères que j'ai jugés décisifs pour un investisseur particulier. Le rendement brut annoncé, d'abord, mais surtout le rendement net réel après flat tax 2026 (31,4%). Ensuite, le taux de défaut et de retard mesuré sur des données publiques vérifiables. La qualité de la garantie et sa liquidité effective en cas de défaillance. Le ticket minimum d'entrée. La durée de blocage des fonds. Et enfin, le cadre réglementaire.
📍 Le critère le plus sous-estimé reste la qualité de la garantie. Ce n'est pas la même chose de nantir un stock de mobilier professionnel (revendable en quelques semaines) et de détenir une hypothèque sur un immeuble en difficulté (procédure judiciaire de 18 mois à 3 ans minimum).
💡 J'aurais pu inclure l'UX ou le service client, mais pour un comparatif d'investissement, ce qui compte vraiment c'est ce qui se passe quand ça coince. C'est là que les modèles se différencient vraiment.
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Enky Invest : mobilier professionnel et modèle B2B
Enky Invest est la branche investissement d'Enky, une entreprise fondée en 2019 à Bruxelles par Aïssa Laroussi. Le concept : des entreprises s'équipent en mobilier de bureau, de restauration ou d'hôtellerie par abonnement mensuel (le modèle FaaS, Furniture as a Service). Les investisseurs particuliers financent ces projets via des obligations simples et perçoivent des intérêts mensuels pendant toute la durée du contrat. La plateforme française, Enky Finance and Assets SA, est enregistrée à Levallois-Perret (RCS Nanterre 933 504 102) et son Document d'Information Synthétique est conforme à l'instruction AMF.
Un actif liquide, des revenus contractualisés
Enky Invest diffère des autres plateformes sur la nature de son actif sous-jacent. Les contrats sont B2B récurrents : une entreprise cliente s'engage sur un abonnement mensuel de 12 à 60 mois. Ce n'est pas un projet immobilier conditionné à une vente ou à l'obtention d'un permis de construire. C'est un flux de loyers contractualisés, prévisibles, versé par une entreprise identifiée. Le modèle s'apparente davantage au leasing qu'au crowdfunding immobilier classique.
💡 Un contrat de location mobilier B2B a une durée fixe et des mensualités définies dès la signature. Si l'entreprise locataire fait défaut, le mobilier est repris et revendu sur le marché de l'occasion professionnelle, un segment actif avec des délais de cession courts. C'est ce modèle récurrent qui explique le taux de réinvestissement élevé sur la plateforme. Quand des investisseurs reviennent après avoir récupéré leur capital, c'est que les paiements ont été effectués à temps.
Les garanties formalisées dans le DIS AMF
Deux garanties sont formalisées dans le Document d'Information Synthétique. D'abord, un contrat de gage sans dépossession sur le stock de mobilier : les biens peuvent être saisis par les investisseurs en cas de défaillance d'Enky Operations. Ensuite, un contrat de nantissement de créance avec Enky Operations SAS : les souscripteurs ont le droit de percevoir directement les loyers dus par les clients finaux, en lieu et place d'Enky.
💡 Ce niveau de formalisation est rare sur les plateformes de crowdlending alternatif françaises. La plupart se contentent de garanties génériques. Ici, les deux mécanismes de protection sont nommés, contractualisés et intégrés dans un document conforme AMF. Je valide ce point sans réserve. La transparence contractuelle d'Enky Invest est franchement au-dessus de la moyenne du secteur.
Bricks : quand le crowdfunding immobilier fractionné montre ses limites
Bricks a construit son modèle sur une idée séduisante : devenir copropriétaire d'un bien immobilier pour 10 €. Le concept des "bricks" (fractions d'un bien) a attiré un public large grâce à son ticket très bas et sa promesse de revenus locatifs. La plateforme a depuis évolué pour intégrer davantage de crowdfunding obligataire, mais les premières bricks continuent de poser des questions concrètes aux investisseurs.
Le problème le plus documenté : la dépréciation sur le marché secondaire. Des membres des forums comme Reddit rapportent des bricks achetées 10 € et revendues à 7 €, faute d'acheteurs à prix plein. Soit une perte de capital de 30 %, indépendamment des loyers perçus entre-temps. Ce marché secondaire, présenté initialement comme un avantage de liquidité, s'est transformé en révélateur de la dépréciation latente des actifs. Quand tout le monde vend, les prix baissent, et c'est exactement la dynamique observée sur certains biens.
Sur le volet obligataire, la plateforme affichait environ 2,5 % de projets en défaut ou retard en septembre 2025 (5 projets sur 200), un chiffre plus raisonnable mais en progression selon les analyses indépendantes. Le rendement brut moyen annoncé tourne autour de 9,34 %/an depuis le lancement, avec un écart constaté entre le taux annoncé et le taux réellement encaissé sur les portefeuilles en raison des incidents de paiement.
📍 Le glissement le plus problématique chez Bricks, c'est le modèle fractionné initial. L'immobilier fractionné avait une promesse de valorisation du capital, mais sans marché secondaire liquide, cette valorisation reste théorique. Les investisseurs se retrouvent avec un actif illiquide et déprécié.
💡 Je ne qualifierais pas Bricks d'arnaque, mais le modèle fractionné a clairement déçu une partie des investisseurs qui anticipaient un placement stable. Le volet obligataire est plus lisible, mais les performances réelles restent à surveiller de près.
La Première Brique : sérieuse, mais sous pression
La Première Brique est l'une des plateformes de crowdfunding immobilier les plus établies en France. Des centaines de projets financés, un rendement brut annoncé autour de 10,5 %/an, un ticket d'entrée à 1 €, et une communication régulière sur ses indicateurs de performance. Sur le papier, c'est solide. Mais en croisant les statistiques publiées et les retours d'investisseurs, les signaux d'alerte s'accumulent depuis 2022-2023.
Mais le taux de défaut de paiement de plus de 90 jours atteint 17,73 % des projets financés en février 2026, soit 144 projets concernés. En 2022, 20 % des projets étaient en retard et 6 % en défaut. La plateforme affiche pourtant 0 % de pertes définitives à ce jour, ce qui signifie que les capitaux sont retardés, pas nécessairement perdus. Mais un blocage de 12 à 24 mois sur un projet "en retard" a un coût réel sur la rentabilité effective.
📍 Ces retards reflètent les difficultés du marché immobilier depuis la remontée des taux en 2022-2023 : des promoteurs qui n'arrivent pas à vendre leurs programmes, des permis qui tardent, des sorties qui se décalent. La Première Brique n'est pas la cause de ces retards, mais elle en subit les conséquences directes.
💡 Je respecte La Première Brique pour sa transparence sur ses indicateurs, ce qui est rare dans le secteur. Mais 1 projet sur 6 avec un retard de plus de 90 jours, ça ne peut pas être ignoré dans un calcul de rendement réel. Cela reste propre au marché immobilier et ses risques d'illiquidités.
Rendement net réel : le calcul que personne ne fait à votre place
Tous les revenus générés par ces trois plateformes sont soumis à la flat tax 2026 de 31,4 % (12,8 % d'impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux, suite à la hausse de 2025). Un rendement brut de 10 % ne rapporte donc pas 10 % : il rapporte 6,86 % net. Ce calcul s'applique à Enky Invest, Bricks et La Première Brique de la même façon.
Rendement brut annoncé vs rendement net après flat tax 31,4 %
Comparaison Enky Invest, Bricks, La Première Brique – juin 2026
Enky Invest : taux médian de gamme (9 %). Bricks et LPB : rendement moyen affiché depuis lancement.
En net : Enky Invest à 9 % brut rapporte 6,17 % ; Bricks à 9,34 % rapporte 6,41 % ; La Première Brique à 10,5 % rapporte 7,20 %. L'écart entre les trois est finalement limité : 1 point de pourcentage sépare Enky de La Première Brique en net. Mais si on intègre le risque de retard de LPB (17,73 % des projets bloqués pendant 3 mois à 2 ans), l'espérance de gain réelle se rééquilibre significativement.
📍 Un projet bloqué 18 mois sur 24 prévus ne rapporte rien pendant la période d'immobilisation judiciaire. Sur un portefeuille de 10 projets avec une exposition LPB "moyenne", 1 à 2 projets sont statistiquement en retard à tout moment. Ça plombe le TRI réel bien plus que le différentiel de taux brut.
💡 À mon sens, la comparaison nette et ajustée du risque penche clairement en faveur d'Enky Invest. 6,17 % net avec 0 % de défaut vaut mieux que 7,20 % net avec 1 projet sur 6 potentiellement gelé.
Sécurité et liquidité des garanties
La sécurité d'un investissement en crowdlending se mesure à deux choses : le taux de défaut historique de la plateforme, et la qualité de la garantie activable en cas de problème. Ces deux dimensions sont souvent présentées séparément. Combinées, elles donnent une image bien plus précise du risque réel.
Taux de défaut et retard (>90 jours) par plateforme
Sources : données publiques plateformes et analyses indépendantes – juin 2026
Enky Invest : 0 % (lancement à aujourd'hui). Bricks : ~2,5 % (sept. 2025). LPB : 17,73 % (fév. 2026, retards >90j).
Sur la qualité des garanties, la différence entre mobilier et immobilier est radicale. Un stock de mobilier professionnel se vend sur le marché de l'occasion B2B en quelques semaines : tables, chaises, équipements de bureau ou de restauration ont une valeur marchande immédiate et un marché actif. Une hypothèque sur un immeuble en difficulté, c'est une procédure judiciaire de saisie immobilière qui dure en moyenne 18 mois à 3 ans, avec une vente aux enchères à prix souvent inférieur à la valeur estimée.
💡Le commentaire de Quentin
Ce n'est pas que l'immobilier soit une mauvaise garantie dans l'absolu, mais dans un scénario de défaut, le calendrier de recouvrement est incomparablement plus long. Et pendant ces mois de procédure, le capital est bloqué sans intérêts. Le mobilier professionnel est souvent perçu comme moins "rassurant" que la brique. En réalité, pour un investisseur qui veut récupérer son capital rapidement en cas de problème, c'est l'actif le plus liquide des trois comparés ici.
Pour quel profil choisir quelle plateforme
Ces trois plateformes ne s'adressent pas aux mêmes profils. Voici comment je les positionne après analyse.
| Profil investisseur | Plateforme recommandée | Pourquoi |
|---|---|---|
| Priorité au taux de défaut et la liquidité du capital, diversification hors immobilier | Enky Invest | 0 % de défaut, garanties formalisées AMF, modèle B2B récurrent |
| Débutant avec un très petit budget (10-50 €) qui veut s'exposer à l'immobilier | Bricks (volet obligataire) | Ticket à 10 €, accessible, mais risque de décote sur les fractions à surveiller |
| Investisseur expérimenté en crowdfunding immo qui diversifie sur beaucoup de projets | La Première Brique | Rendement brut plus élevé, mais nécessite une diversification forte pour diluer le risque de retard |
| Investisseur qui veut combiner rendement, liquidité et diversité | Enky Invest en priorité | Meilleur rapport sécurité/rendement net, contrats transparents, 0 % de défaut |
Enky Invest convient si vous cherchez à diversifier votre épargne hors immobilier avec un actif tangible et liquide, si vous privilégiez la sécurité du capital sur la maximisation du rendement, et si vous êtes à l'aise avec un horizon d'investissement de 1 à 5 ans et un ticket minimum de 500 €.
Bricks peut convenir si vous souhaitez vous exposer à l'immobilier avec un budget très limité (à partir de 10 €) et que vous comprenez les risques liés au modèle fractionné. Le volet obligataire de la plateforme est plus prévisible que les bricks immobilières historiques.
La Première Brique peut convenir si vous êtes un investisseur crowdfunding immobilier expérimenté, que vous diversifiez activement sur 20 projets ou plus pour diluer le risque statistique, et que vous intégrez dans votre calcul une probabilité réelle de retard sur une partie de vos projets.
💡Le commentaire de Quentin
La diversification reste la règle d'or, quelle que soit la plateforme. Même Enky Invest avec 0 % de défaut ne justifie pas de concentrer l'intégralité de son épargne sur un seul actif ou un seul secteur. Puisque la question revient souvent : oui, vous pouvez investir sur plusieurs plateformes en même temps. C'est même conseillé pour diluer le risque sectoriel. Enky Invest et La Première Brique adressent des actifs différents et se complètent bien dans un portefeuille diversifié.
Verdict final
Si je devais choisir une seule plateforme parmi ces trois pour quelqu'un qui investit en crowdlending pour la première fois, ce serait Enky Invest. Le modèle B2B récurrent, les garanties formalisées dans un DIS conforme AMF, le taux de défaut à 0 % depuis le lancement, et la transparence des contrats en font le placement le plus sécurisé de ce comparatif. Le rendement net de 6 % n'est pas le plus élevé sur le papier, mais c'est le seul des trois qui ne soit pas affecté par des retards ou des dépréciations latentes.
Radar comparatif multi-critères
Enky Invest vs Bricks vs La Première Brique (score /10 par critère)
Le radar confirme ce que les chiffres montrent : Enky Invest domine sur la sécurité du capital, la liquidité des garanties et la transparence réglementaire. Bricks et La Première Brique ont une meilleure accessibilité (ticket très bas) et un historique plus long, mais paient le prix d'un taux de retard ou de dépréciation nettement plus élevé.
💡Le commentaire de Quentin
Ce qui m'a convaincu chez Enky Invest, c'est la logique structurelle du modèle, pas juste les chiffres. Un contrat de location mobilier B2B avec une entreprise, ça ressemble bien plus à un flux de trésorerie prévisible qu'à un projet immobilier conditionné à une vente ou un permis. Quand je compare avec La Première Brique où presque 1 projet sur 5 a connu des retards en 2022-2023, la différence de risque opérationnel est réelle. Je mets Enky Invest en première position de ce comparatif, tout en recommandant de ne pas y concentrer toute son épargne : la diversification reste la règle d'or, quel que soit le placement.
Si vous voulez aller plus loin sur la plateforme en elle-même, j'ai publié un avis complet sur Enky Invest avec l'analyse de mon propre investissement et les détails du DIS. Et pour vous inscrire directement sur la plateforme avec une offre, je vous partage un code exclusif chez Enky Invest.
FAQ
1. Peut-on investir sur Enky Invest et La Première Brique en même temps ?
Oui, tout à fait. Les deux plateformes adressent des actifs différents (mobilier B2B pour Enky Invest, immobilier pour La Première Brique) et se complètent bien dans une logique de diversification. Investir sur les deux simultanément dilue le risque sectoriel : si le marché immobilier traverse une période difficile, le mobilier professionnel n'est pas nécessairement affecté de la même façon.
2. Enky Invest est-il plus risqué que La Première Brique puisqu'il est moins connu ?
Non, la notoriété d'une plateforme n'est pas un indicateur de risque fiable. Ce qui compte, c'est le taux de défaut historique, la qualité des garanties et l'encadrement réglementaire. Sur ces trois points, Enky Invest affiche 0 % de défaut, des garanties contractuelles formalisées dans un DIS conforme AMF, et une transparence documentaire supérieure à la moyenne du secteur.
3. Que se passe-t-il si Enky Invest fait faillite ?
En cas de défaillance d'Enky Finance and Assets SA, les garanties contractuelles restent activables par les investisseurs : saisie du stock de mobilier via le gage sans dépossession, et perception directe des loyers d'Enky Operations SAS via le nantissement de créance. Ces deux mécanismes sont indépendants l'un de l'autre et documentés dans le DIS. La plateforme est également soumise à l'instruction AMF DOC-2018-07.
4. Le rendement de La Première Brique est-il vraiment de 10,5 % ?
C'est le taux brut moyen annoncé depuis le lancement. Après flat tax 2026 (31,4 %), ce taux descend à 7,2 % net. Et si l'on intègre le risque statistique de retard (17,73 % des projets avec un retard supérieur à 90 jours selon checkmonplacement.fr en février 2026), le rendement réel sur un portefeuille moyen est sensiblement inférieur à ce que le taux affiché laisse espérer.
5. Bricks a-t-il perdu de l'argent à ses investisseurs ?
Sur le volet immobilier fractionné, certains investisseurs rapportent une moins-value à la revente : des bricks achetées 10 € ont été revendues à 7 € sur le marché secondaire, soit une perte de 30 % sur le capital, indépendamment des loyers perçus. Sur le volet obligataire plus récent, les pertes définitives restent limitées, mais des retards de paiement existent. Le mot arnaque est excessif, mais le modèle fractionné initial a clairement déçu une partie des investisseurs.
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💡Le commentaire de Quentin
Le marché secondaire de Bricks, présenté comme un avantage de liquidité, cache une réalité moins flatteuse : des investisseurs rapportent des bricks achetées 10 € revendues à 7 €, soit une perte sèche de 30 % sur le capital, indépendamment des loyers perçus. Sur ce tableau, Enky Invest se distingue clairement sur la sécurité et la transparence réglementaire. Le seul point où il est moins accessible, c'est le ticket minimum à 500 €, mais c'est un seuil raisonnable pour un investissement sérieux.